地價稅少做這步驟 稅金竟多繳5倍

對於有房族來說,除了5月需繳納房屋稅之外,11月也得繳納地價稅,但地價稅可別以為只要到11月拿到稅單時才要注意,假如民眾想要省稅,就必須要符合有入籍、無出租事實等自用要件、並且在9/22前申請自用稅率,若沒來得及,其繳納稅率將與一般稅率相差高達5倍,務必要當心。


│自用住宅要在9/22前申請

地價、房屋稅等持有稅都屬於地方稅收,其中地價稅每年課徵時間為1/1~12/31,於11月當月開始繳納,其算法是以申報地價作為稅基再乘以稅率。依規定,一般用地稅率為10‰~55‰之累進稅率課稅,如果房子是作為自用住宅使用,民眾就可向地方政府申請適用2‰的自用住宅優惠稅率。


但要注意,民眾須在地價稅開徵前40日、也就是9/22前提出申請,逾期申請的話,就得要等到下個年度才可適用,若無申請地價稅只能採一般稅率10‰計算,兩者稅費相差至少5倍。


而且,想要適自用住宅用地稅率,還得同時符合以下要件,包括房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有;土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記;房屋沒有出租或營業情形的住宅用地;土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬,以一處為限;都市土地面積以300平方公尺(約90坪)、非都市土地面積以700平方公尺(約211坪)為限。


因為自用要件中有戶籍設置,住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,如果民眾因故必須將自身戶籍遷出該自用住宅,那至少要保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何1人留在原戶籍內,如此才可繼續適用自用住宅用地稅率。若全戶遷出,縱有居住之事實,亦不符合自用住宅用地稅率要件,必須於30日內向稅捐稽徵機關申報改課,以免經查獲而遭補稅及處罰。


│擁2處以上自用宅 直系親屬入籍即適用

那假如是多屋族的話,又該如何省稅呢?地政士公會全聯會副執行長蕭琪琳建議,可一處以屋主本人、配偶或未成年子女設籍;第二、三處如成年子女、祖父母、父母、甚至岳父母等其中1人辦竣戶籍登記,在其他條件都符合的情形下,就可不受一處限制,全都可適用優惠稅率。


如果家中人口數少無法同時在多處設籍,徐佳馨補充,可以選擇地價最高的地點設立戶籍,將自用住宅優惠稅率最大化,例如擁有台北市大安區及新北市三芝地區的房屋,建議就將大安區房子設為自用,享優惠稅率。


|繼承所有權人多 無法入籍就無法適用

不過,還有一種房子是父母透過繼承得來的,可不少民眾認為已往生的父母已申請過自用,直到收到稅單時才驚覺要繳那麼多。蕭琪琳提醒,因為所有權人已更換,繼承人拿到房產後應再度申請自用,才不會白白多繳稅;再來,也有一些家庭兄弟姊妹多,共同繼承了爸爸的房子,卻因為大家沒有共同入籍,且戶籍中也沒有其他直系親屬如媽媽等,因此不符合自用規定,無法適用自用稅率。


│夫妻將土地持分分半 須分別提出申請自用稅率

在早期,很多夫妻買房,所有權人會登記妻子的名字,作為婚姻保證。可近年來已有很多夫妻一起買房,除了共同負擔頭期款與房貸之外,房屋所有權人也會採取共同登記、共有土地持分的方式。


但一般民眾常常誤以為,像這種共同登記、共有土地持分只要由夫妻其中一方申請自用住宅用地優惠即可,但蕭琪琳表示,假如夫妻共同持有一地,則依據稅法規定,登記為夫妻名義的分別共有土地,要適用自用優惠,就必須是夫妻雙方都要提出申請,才可以都適用優惠稅率。


│房屋經轉手買賣 8/31大限要留意

地價稅課徵所屬期間為當年1/1~12/31,但有不少民眾疑惑,土地一經過買賣後,到底該由新地主還是原地主繳交地價稅?對此,蕭琪琳表示,這時候就必須根據時間點來判斷,只要8/31當天所有權人是屬於誰,不論實際擁有土地時間的長短,他就是當年度地價稅的繳稅義務人。


舉例說明A將土地賣給B,並於2019年9/1完成登記,也就是說8/31土地所有權人仍為屬A,9/1才登記給B,所以2019年的地價稅就要由A繳納。


而且,假如該轉手土地並未申請自用住宅優惠稅率,B在要過戶時也要趕快在9/22前一併申請好自用住宅稅率,否則往後3個月仍要多繳稅金。


不過實務上,通常地價稅還是會買賣雙方一起負擔。蕭琪琳表示,買賣房屋為避免糾紛,會建議在買賣契約中,約定按雙方持有時間比率負擔地價稅,並由當年度的納稅義務人負責預收另一方應繳的地價稅款。例如房子在9/15過戶,繳稅義務人是賣方,但地政士會計算9/15以後買方持有的天數,按比例計算買方應該負擔的地價稅並墊付,讓賣方去付當年度的地價稅。


Tips:

有些民眾當初買房時,未連同停車位一起購買,如果之後有額外再買停車位自用的話,可別忘了也要申請自用優惠稅率。稅務局人員表示,不只房屋,停車位也適用2‰的自用住宅優惠稅率,其實只要地上建物符合自用住宅用地條件,而新買的車位是停自己的車子,沒有出租或作其他用途,都可在今年地價稅開徵前40日,也就是9/22前提出申請,即可適用優惠稅率。

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